Déterminez votre budget
Pour une résidence principale, vous devez apporter 20% en fonds propres, dont maximum 10% de votre deuxième pilier. Pour une résidence secondaire, c'est 30 à 40% et vous ne pourrez pas utiliser votre deuxième pilier. Les charges théoriques de vos emprunts ne peuvent pas dépasser le tiers de vos revenus bruts. La tenue des charges sera calculée avec un taux d'intérêt théorique de 5 à 6%. Et, il faut compter, en plus du prix d'achat et des fonds propres, entre 3% (en Valais) et 5% (autres cantons) pour les frais d'achat.
Recherche d'un bien immobilier
Si vous avez le temps et l’envie, épluchez les offres sur les différents sites, les réseaux sociaux, les petites annonces et autres vitrines d’agences immobilières. Les photos sont souvent alléchantes. Mais ne montrent jamais tout. A quoi ressemble l’environnement direct ? Quel est l’état d’entretien ? Quel est le voisinage ? Est-ce que le prix annoncé est correct ?
Facilitez-vous la vie ! Confiez nous la recherche selon vos critères et besoins et restez ainsi à l’affut de toutes les opportunités. Le mandat de recherche vous donne accès à des biens exclusifs, vous fait gagner du temps et offre une expertise professionnelle sur le marché. Il inclut la prospection active, la présélection, l’organisation des visites et la négociation du prix. Dans le cadre d’un mandat de recherche nous agissons dans l’intérêt de l’acheteur, contrairement à un mandat de vente où nous représentons les intérêts du vendeur.
Vérifiez à quoi correspond la surface annoncée
En Suisse, il n'y a pas de norme unique ni de loi pour le calcul des surfaces de vente. Est-ce que le nombre de m2 annoncés correspondent à une surface brute ou nette ? Surface de vente ou surface habitable ? Voici en résumé les modes standard de calcul recommandées par l'USPI (l'union des professionnels de l'immobilier) :
Surface brute de vente : C'est la surface la plus large, qui inclut la surface brute habitable chauffée avec une hauteur minimale de 1.50 mètres, les murs intérieurs, extérieurs et mitoyens, ainsi que les surfaces non chauffées et externes pondérées à 50% pour les balcons et à 33% pour les terrasses de plus de 20m2.
Surface nette de vente : C'est la surface habitable nette chauffée intérieure, sans les murs, plus les surfaces non chauffées et externes pondérées.
... en savoir plus
Le prix de vente est-il raisonnable ?
Si le prix affiché est proche ou égal au prix du marché le bien sera vendu rapidement. S’il est surfait et que le vendeur n’est pas prêt à l’aligner au marché, votre banquier vous remmènera rapidement sur terre. Votre banquier ne prêtera que sur une valeur estimée sécure pour la banque. Si le prix est surfait, il exigera d’avantage de fonds propres.
Vérifiez l'état du bien
Vérifiez vous-même et, en cas de doute, faites faire, à vos frais, une inspection technique.
- Quelle est l'année de construction, quel est l'historique du bien ?
- Bien rénové : Qu'est-ce qui a été rénové précisément ? Qu'est-ce qui reste à faire ?
- Quel est l’état du toit, des fenêtres, de la façade, des balcons ?
- Quel est le type de chauffage ?
- De quand date le dernier entretien de la chaudière ? Est-ce que la cave est sèche ?
- Est-ce que ça sent le moisi ?
- De quand date la dernière rénovation de la cuisine et des sanitaires ?
- De quand datent les appareils ?
- Quelle est la marque de l’électroménager ?
- De quand date le dernier contrôle des installations électriques ?
- Quels sont les charges annuelles ?
Vérifiez l'état juridique et technique, demandez à recevoir
- les plans de l'appartement
- l'extrait du registre foncier, notamment les charges et servitudes
- dans le cas d'un appartement en PPE, les 3 derniers procès-verbaux, les comptes, la police assurance et le règlement de la copropriété
- et sur cette base, vérifiez les charges annuelles, l'état du fonds de rénovation, les sujets de préoccupation lors des assemblées d'immeuble.
- demandez la liste des dernières rénovations effectuées et des rénovations prévues ou à prévoir dans l'immeuble ainsi que dans le bien en vente.
- le dernier rapport de sécurité des installations électriques (OIBT)
Conseils pour mieux vendre
Vendre par vous-même ?
Les outils disponibles sur internet laissent à croire que vendre seul est simple et que l’on peut ainsi économiser. La réalité est toute autre. Déterminer le meilleur prix de vente, mettre en valeur le bien, publier l’offre de façon attractive et professionnelle, trier les personnes intéressées et solvables, organiser les visites, négocier sans états d’âme … n’est pas une mince affaire et ne se fait pas au petit bonheur la chance. Quand une vente est gérée par le propriétaire en solo, il règne souvent un climat de méfiance. Sans intermédiaire la négociation devient vite émotionnelle. Les acheteurs sont rassurés lorsqu'un intermédiaire, professionnel de l’immobilier, intervient.
Quel prix afficher ?
Être ambitieux c’est bien. Attention toutefois à ne pas devenir trop gourmand. Pour vendre au meilleur prix, il s’agit de fixer le bon prix, dès le départ. C’est grâce à une valorisation correcte et adaptée aux réalités du marché que vous vendrez au meilleur prix. Si vous placez le prix de vente trop haut vous faites fuir des acheteurs potentiels sérieux. L’offre sera perçue comme peu sérieuse, puis, au fil du temps comme problématique. Quand vous vous résignerez à baisser le prix, les acheteurs prendront cette baisse comme un signe de faiblesse ce qui se traduira en négociations sévères. Comparez ce qui est comparable, lucidement et demandez conseil à un expert avant de publier l’offre.
S'appuyer sur une estimation en ligne ?
Les estimations gratuites en ligne se basent sur des données statistiques de transactions similaires. La méthode s’appuie sur des prix de vente affichés de biens comparables. Un ratio mathématique débouchera sur un prix X au mètre carré, mais il ignore tout des alentours. Elle nécessite un grand nombre de données comparables dans un même secteur pour fournir un résultat pertinent. Il tirera une moyenne. Elle n’est pas judicieuse dans le cas notamment de chalets et appartements de vacances dans les stations de montagne, d’objets atypiques ou de luxe. Elle ne tiendra pas suffisamment compte d’éléments importants tels que l’exposition, environs, servitudes, vue, données énergétiques et autres spécificités. Par ailleurs, les données sont souvent faussées lorsque le vendeur les renseigne lui-même avec un certain risque de surévaluation de l’état, de la situation et des surfaces. Demandez conseil à votre expert immobilier expérimenté et qualifié avant de décider du prix.
Comment choisir le bon professionnel ?
Le métier de courtier en immobilier n’est pas protégé en Suisse. Tout un chacun peut s’autoproclamer courtier. La personne à qui vous allez confier la vente de votre propriété doit être formé correctement (certifié USPI/SVIT), avoir réalisé un nombre significatif de ventes, être disponible et de confiance, prêt à défendre vos intérêts.
De plus en plus de sites vous proposent de vous mettre en contact avec "le ou les meilleurs agents locaux". Ces recommandations ne s'appuient toutefois guère sur des compétences. Le courtier n'est "recommandé" qu'à condition de rétribuer le site.
Quel type de mandat confier ?
Il existe deux sortes de mandats. Le mandat simple, par lequel vous mandatez plusieurs agences, et le mandat exclusif, par lequel vous mandatez une seule personne de la vente. Votre bien est unique. Lorsque plusieurs agences présentent le même bien, il ne l’est plus. L’offre sera dévalorisée si elle est publiée plusieurs fois sur les mêmes plateformes et affichée dans plusieurs vitrines. Le bon courtier saura mettre plusieurs acheteurs en concurrence pour obtenir le meilleur prix. Cela ne pourra se faire que si un seul courtier conduit les négociations.
Notre conseil : Confiez la vente en exclusivité au courtier de votre choix pour une durée limitée de 3 à 6 mois. Puis, si la vente n’aboutit pas dans ce délai, ouvrez à d’autres agences.
+41 27 475 45 00
info@afim.ch
Route du Prilett 118, CH-3961 St-Luc